「金利が上がると、REITは下がりやすい」という話を、よく聞きます。
今回は、その理由を勉強したので、メモします。
まだ勉強中なので、間違いがあれば、あとで直します。
REIT（リート）とは、たくさんの投資家からお金を集めて、オフィスビルやマンションなどの不動産を買い、その家賃収入や売却益を、「分配金」として投資家に分ける仕組みです。
日本のREITは「J-REIT」といい、株のように、証券取引所で売り買いできます。
先に、理由を3つに絞ると、次のとおりです。
- 借りているお金の利息が増えて、分配金が減りやすくなる
- 国債などの利息が増えて、REITの魅力が下がる
- 不動産そのものの値段が、下がりやすくなる
わかりやすくするため、この記事では、税金は考えないことにします。
理由その1：借りているお金の利息が増えて、分配金が減りやすくなる
REITは、不動産を買うときに、銀行などからお金を借りるのがふつうです。
自分たちのお金だけでなく、借りたお金も使って、たくさんの物件を持ちます。
金利が上がると、REITが払う利息が増えます。
家賃収入は同じでも、利息に回るお金が増えるので、投資家に分けられるお金（分配金）が、減りやすくなります。
たとえば、あるREITが、100億円を借りているとします。
- 金利が年1%なら、1年に払う利息は1億円
- 金利が年2%なら、1年に払う利息は2億円
同じ100億円でも、払う利息が、年に1億円増えます。
その分、分配金に回せるお金が減ります。
すでに借りているお金の金利は、すぐには変わらないこともあります。
ただ、借り直すたびに、少しずつ高い金利になっていきます。
理由その2：国債などの利息が増えて、REITの魅力が下がる
REITの魅力は、もらえる分配金が、わりと多いことです。
J-REITの分配金利回り（1年にもらえる分配金が、値段の何%にあたるか）は、2026年10月26日時点で、5%台でした。
一方、日本の10年国債（国にお金を貸して、10年後に返してもらうもの）の利回りは、同じ日で、約2.8%でした。
（出典：stock-marketdata.com。東京証券取引所などのデータをもとにした、民間サイトの集計です）
REITは、家賃収入が減ったり、物件の値段が下がったりするリスクがあるので、国債より高い分配金がもらえないと、割に合いません。
（国債も、満期の前に売ると、損が出ることがあります）
ところが、金利が上がって、国債の利回りが、たとえば4%になったら、どうでしょうか。
REITの分配金との差が縮まるので、「それなら、国債でいいかな」と考える人が増えます。
REITを売って、国債などに移す人が増えると、REITの値段は、下がりやすくなります。
「利回りが5%もあるなら、少しくらい金利が上がっても、大丈夫では？」と思うかもしれません。
たしかに、分配金利回りが国債より高い間は、REITの魅力は残ります。
ただ、その差が小さくなると、「値段が下がるリスクを取ってまで、持つ必要があるのか」と考える人が増えます。
理由その3：不動産そのものの値段が、下がりやすくなる
金利が上がると、不動産を買う人の、ローンの負担が増えます。
同じ物件でも、「その値段では買えない」という人が増えて、不動産の値段は、下がりやすくなります。
たとえば、あるオフィスビルが、100億円で売りに出ていたとします。
金利が上がって、ビルを買う会社の借入の負担が増えると、「その値段では高い」と考える会社が増えます。
すると、「95億円なら買う」といった具合に、値段が下がりやすくなります。
REITが持っている物件の値段が下がると、REITそのものの値打ちも、下がって見られます。
（実際の物件の値段は、売買が成立するたびに、少しずつ変わります。そのため、取引所で毎日売り買いされるREITの値段のほうが、先に動くことがあるといわれます）
いつも、そうなるとは限らない
ここまでが、教科書的な説明です。
ただ、実際のREITの値段は、金利以外でも動きます。
たとえば、次のような場合があります。
- すでに織り込まれていた場合：利上げが前から予想されていると、発表の時点では、あまり動かないことがあります（2026年6月の利上げのあとも、REITは底堅く推移したと、楽天証券のレポート（2026年7月25日）で紹介されています）
- 家賃が上がる場合：物価が上がると、家賃も上がりやすく、分配金が増えることがあります
- 物件のタイプによる違い：オフィス・住宅・物流施設などで、家賃の動き方が違います。たとえば、オフィスは景気の影響を受けやすく、住宅は景気に左右されにくい、といわれます
まとめ
金利が上がると、REITは、次の理由で下がりやすくなります。
- 借りているお金の利息が増えて、分配金が減りやすくなる
- 国債などの利息が増えて、REITの魅力が下がる
- 不動産そのものの値段が、下がりやすくなる
REITは、家賃収入という土台があるぶん、金利だけで値段が決まるわけではありません。
ただ、金利が上がる局面では、向かい風を受けやすい投資、と覚えておくと、整理しやすいと思います。
※勉強したことのメモです。投資をおすすめするものではありません。
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